【空き家対策】賃貸にする？思い切って売却する？

空き家対策特別措置法の背景

「空き家対策の推進に関する特別措置法（以降は「空き家対策特別措置法」）が国土交通省により２０１５年５月に完全施行されたのはニュースなどでご存知の方もいらっしゃるでしょう。法律が制定された背景には、管理が曖昧な空き家が増え、著しく地域住人の生活環境に影響を与えるなど、これまで閑静な住宅街だったエリアの治安が急激に悪化する状況を招くことなどがあります。

下の図は、「空き家戸数」が多い都道府県と、「空き家率」が多い都道府県の上位ランキングです。空き家というと、みなさんは地方の古民家や集落などをご想像されるかもしれませんが、実際に空き家数が多いのは東京、大阪、神奈川などの地方都市、特に首都圏がかなり上位にランキングされていることに驚かれるのではないでしょうか。

今や地方だけではなく、大都市でも空き家問題は深刻化しつつあります。成熟した「閑静な住宅地」はこれまで高い資産価値だったものが、高齢化により急激に空き家が増えて、それと同時に治安の悪化を招くことも。そうなると、地価にも大きく影響を与えるようになるでしょう。

空き家対策特別措置法の施行により政府は、「特定空き家等」の所有者に対して「除去」「修繕」「立木竹の伐採」等の措置の助言または指導、勧告、命令、著しく周辺の環境を害する場合は強制執行をする権限を自治体に付与しました。

それでは「特定空き家等」とは具体的にどんな状態の空き家を指すものなのでしょうか。

「特定空き家等」にはどんな家屋が該当するのか？

○倒壊等著しく保安上危険になるおそれのある状態

○著しく衛生上有害となるおそれのある状態

○適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

○その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

ざっと以上のような空き家を指します。みなさんもこのような家屋を見かけたことはありませんか？中にはすでに都市伝説化、または「心スポ」化しているような、すさまじいオーラを放つ空き家もありますよね。地域の悪しき名物と言えるでしょう。

実際に近隣の治安が悪くなるのはもちろん、通るだけで気分が悪くなるような建物は、有形無形の影響を地域住民に与えます。本当に困りものですね。

それではこういった物件に対して、どんな対策があるのでしょうか。

売却する？賃貸として活用する？それぞれのメリット

空き家全般に対する現状把握や基礎知識が済んだところで、売却や賃貸などの空き家対策について考えてみたいと思います。それぞれの見極め方のポイントや、メリットなどについて見て行きましょう。

「売却向き」かどうかを見極めるチェックポイント

以下のような物件の場合は思い切って売却することをおススメします。

○特定空き家として認定を受けただけでなく行政指導により、罰金、固定資産税増額の可能性がある

○補強や大規模リフォームの必要性が高いなど、建物の維持管理費用が損益分岐を超える

○設備や間取り変更、外構など明らかに老朽化が激しい

○立地や生活利便性が悪いせいで賃貸としてのニーズが期待できない

○共有名義だったり相続の場合に多くの親族が関わって来たり、何をするにも時間と手間がかかる

売却のメリットは……

1. 遊休家屋の現金化によって有効な資金が埋まれる
2. 固定資産税や火災保険などの費用が浮く
3. 維持管理のわずらわしさや近隣クレームからの解放など精神的な負担の軽減

「賃貸向き」かどうかを見極めるチェックポイント

以下のような物件はリフォームするなどして賃貸したほうがよいでしょう。

○駅近、学校やスーパーが近いなど、賃貸ニーズがある

○水回りの交換などの最小限のリフォームで生まれ変わりそう

○これまで維持管理に気を使い、費用をかけてきたために状態がよい

リフォーム＋賃貸によるメリットは……

1. 少ない投資で大きな継続的収益が期待できる
2. せっかく相続などで取得した、思い入れのある財産を手放さずに済む
3. 売却とう判断を先送りし、資産活用をじっくり検討することができる

子供に「負の財産」を残しては本末転倒に

国土交通省の調査によると、全国の800万戸以上の空き家のうち、リフォームして賃貸として有効活用できそうな空き家は、50万戸を下ると推定されています。全体の5～6％ということですよね。

その判断となるのが、躯体の強度、老朽・破損の状態、駅からの距離などです。

この数字を見ても、いかに「有効活用できる空き家」が少ないかわかります。にも関わらず何の手も打たず放置されているのが現状ですね。。

ご両親がお亡くなりになったりして、実家をそのままにされている方はいらっしゃいませんか？又は、転勤や離婚、死別などの理由で長期に家を離れている方はいらっしゃいませんか？

このまま放置しておくと、税金、維持費、そして何より精神的な負担が雪だるま式に増えてしまうかも。

また、「子供に財産として残してやろう」そんな風にお考えの方も多いかと思います。でもどうでしょう？今の価値と同じか、それより増えるという保証はありません。また、新しい法律が施行され、オーナーの負荷が増えないとも限りませんよ。

処分が億劫になって先延ばしにしていると、お子様の世代に持ちこして、結果として「負の財産」を残すことにもなりかねません。それだけは避けたいですよね。

思い切って売却、またはリフォーム＋賃貸で、資産を有効活用しませんか？

どちらに当てはまるか自分では判断できない場合はプロに相談！

お住まいの地域の不動産屋さんにまずは相談、査定してもらいましょう。

最近は動産屋さんも、昔のようにしつこい営業を掛けてくることはありません。ネットで比較検討するのが当たり前の時代ですし、しつこい営業をするとたちまちSNSでクチコミが拡散されますから。

大変ビジネスライクにかつ親切に対応してくれて、無料査定サービスを行っている会社も多いので、気軽に相談してみましょう。

マイスマでは、良質なサービス、誠意ある対応を心がける加盟不動産会社をご紹介しています。

お電話でご相談する場合は、あらかじめ所有物件の「住所」「面積」「築年数」「間取り」「（売却を検討の場合）希望の売却時期」「売却希望価格」などをメモした上でご相談すると、よりスムーズに査定ができますよ。

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