事故物件についてどれだけ理解してますか？

マンションを単体（マンション全部）で売買した事例について，平成２０年４月２８日に言い渡された東京地方裁判所の判決（平成１７年（ワ）第２０６８７号売買代金等返還請求事件）です。

マンションの一室から飛び降り自殺があったことを買主に説明しないまま通常の価格で売却したのですが，売買後にこの事実を知った買主が売主に対し，売買契約の解除と損害賠償を求めて訴訟を提起しました。もっとも，この事件では，買主は契約解除を撤回して，損害賠償のみを求めています。

この裁判では，裁判所は，売主には，売却対象マンションで自殺があった事実を買主に説明告知する義務があることを明確に認定しました。そのうえで，通常の売買代金額と事故物件として考えられる売買代金との差額，事故物件を入手させられたことに対する精神的苦痛などを考慮し，慰謝料名目で２５００万円の損害賠償を認定しました。この訴訟で買主が契約解除の主張を撤回したのは，買主としてすでにマンションを占有し，他に賃貸したりしており，解除することによる原状回復を回避する選択をしたためです。従って，法律的に説明義務違反による解除が否定されたわけではありません。

貸室の賃借人が貸室内で自殺したことにより，爾後，貸室を賃貸できなくなったとして，賃貸人が賃借人の連帯保証人に対して得べかりし賃料相当の損害賠償を求めた事例について，平成１９年８月１０日に言い渡された東京地方裁判所の判決（平成１９年（ワ）第４８５５号損害賠償請求事件）です。

この裁判では，裁判所は，自殺は賃貸人に対する善良なる管理者としての使用収益義務違反行為であるとしたうえで，自殺後３年分の賃料相当損害金の支払いを命じたのです。これを賃借人の立場から捉え直すと，自殺の事実を告げられないまま通常の賃料で賃借させられた場合，自殺による減額分について，不当利得として貸主に返還請求するという法律構成が考えられます。

「一般に，飛び降り自殺があった物件であることは，これを購入しようとする者，賃借しようとする者に主観的な忌避感を生じさせるおそれがある事実であり，・・・飛び降り自殺があった物件であることは，客観的にも経済的不利益を生ずる可能性がある。したがって，不動産を販売する不動産業者としては，販売の相手方の購入意思決定に影響を及ぼすべき本件事故の事情を認識している以上，販売の相手方に対し，当該情報を提供する義務があるというべきである。・・・また，自殺事故による忌避感は，それ自体としては主観的要素に基づくものであるから，性質上，時間の経過により薄まっていくことは首肯し得るものの，本件売買契約当時，本件死亡事故からは未だ２年間を経過したにすぎないから，被告の告知，説明義務を消滅させるには至らない。」ときめ細かな認定をしました。

そして，東京都の所轄部署においては，「自殺のあった物件を賃貸する場合は３年間，売却する場合は５年間，告知，説明の義務があると指導していること」も判決に引用しています。

しかし，自殺事故による嫌悪感も，もともと時の経過により希釈する類のものであると考えられることに加え，一般的に，自殺事故の後に新たな賃借人が居住をすれば，当該賃借人が極短期間で退去したといった特段の事情がない限り，新たな居住者である当該賃借人が当該物件で一定期間生活をすること自体により，その前の賃借人が自殺したという心理的な嫌悪感の影響もかなりの程度薄れるものと考えられる。

もっとも重要な判断基準となるのは、『それを説明していれば、部屋を借りなかった』と考えられるかどうか。もし『借りなかった』と司法が判断すれば、損害賠償をしなければなりません

説明義務が生じるのは事故が発生した居室のみとされており、隣室や階下の部屋については説明義務がないとされています。とはいえ、あまりに凄惨な事件だった場合などは、隣室でも説明しておいた方がいいケースも出てきます。これも結局は、『その情報を知っていれば、契約しなかった』と考えられるかどうか。隣室の事故でも、住みたくない人は当然いるでしょうから

孤独死は、多くの場合で亡くなった後に放置されている期間があります。そのため、ニオイや衛生面など、部屋への影響が考えられます。そのことからも、自殺や殺人などと同様の扱いになると考えてよいでしょう。もちろん説明すべき事項です

近年増えてきた孤独死だけでなく、自殺や殺人についても、明確な基準がないのが現状。その中で裁判が行われているため、説明責任の発生するラインは非常にあいまいなんです。その結果、病死や事故物件の隣室などについても、安全策を取って説明するケースがあるんですね