建ぺい率？容積率？知らないと損をするかも？建物を建てる際に知っておきたい規制の数々

建ぺい率と容積率は、地域の特性に応じて居住環境の保護や商業等の都市機能の増進を図るなど、良好な土地利用を実現するために定めてあり、建物の大きさにかかわる重要な制限となっています。建物の大きさは敷地面積と建ぺい率・容積率によって左右され、土地価格にも影響します。制限や緩和規定などが色々と絡み合うため、実際に適用される数値が分かりにくいケースもあります。ここでは、住宅購入時や家を建てる差に是非とも知っておきたい、建ぺい率・容積率について説明します。

■建ぺい率とは？

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を表します。建築面積は、建築の外壁・柱の中心線で囲まれた部分の面積のことで、建物を真上から見たときの水平投影面積で表されます。この建築面積が、敷地に対してどの程度の割合を占めるのかを示すのが建ぺい率ということになります。例えば100平方メートルの敷地に、建築面積が60平方メートルの建物があれば、その建ぺい率は60％です。

建ぺい率は建築基準法によって定められており、土地の用途によって細かく決められています。例えば、住居系の用途地域の場合は、建ぺい率が30～60％になっています。建ぺい率を定める理由として、日照、採光、通風の確保や火災時の安全の確保等があります。

■容積率とは？

容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合を表します。例えば、敷地が100平方メートル場合、1階：70平方メートル・2階：30平方メートル　合計：100平方メートルの建物があれば容積率は100％となります。容積率が100％という敷地の場合、建物の各階の床面積の合計が敷地面積以下になる必要があります。例えば、100平方メートルの土地で容積率が100％場合は、上記の例のように1階と2階の面積の合計が100平方メートル以下に収まるように建てないといけません。制限範囲内であれば、1階：40平方メートル・2階：30平方メートル、3階：20平方メートルというような3階建ての建物を建てることもできます。

建ぺい率も容積率もそれぞれいくつかの緩和規定が設けられています建ぺい率の計算では、出幅が1メートル以内の軒・ひさし・バルコニーなどは建築面積として計算しないことになっています。また、容積率では延床面積の3分の1までの地階（天井が地盤面からの高さ1m以下）、延床面積の5分の1までの車庫やカーポートを除外することができます。

■建ぺい率と容積率によって建てられる住宅に違いが

建ぺい率の上限は、用途地域との組み合わせによって30％～80％の間で定められます。建物の構造が制限される、防火地域や一定の要件を満たす角地では建ぺい率の緩和措置があり、実質制限なしとなる場合もあります。容積率の上限も用途地域との組み合わせによって50％～1300％の間で定められますが、前面の道路幅が12メートル未満の場合、住居系の用途地域は「道路幅×0.4」、その他の用途地域は「道路幅×0.6」で求めた値と、指定された容積率のうち『どちらか小さいほうの数値』が適用されます。低層住宅地に多い、建ぺい率50％・容積率100％の敷地では多くの場合、2階建ての住宅までしか建てることができません。高級住宅地などでみられる、建ぺい率30％・容積率60％などの場合には、それなりに広い敷地でなければ十分な大きさの住宅は建てられないことになります。3階建て住宅を建てる場合には、少なくとも150％以上の容積率が必要です。マンションの場合には容積率が大きいほど高層建築が可能になります。商業地域などで建ぺい率80％・容積率800％の敷地なら10階建てが可能で、空地を多くすることによってさらに階数を高くできる場合もあります。

■その他、建物にかかる制限

建築できる建物の大きさや高さを制限する規定は、建ぺい率と容積率だけではありません。斜線制限と呼ばれる、道路高さ制限・隣地高さ制限・北側高さ制限。低層住宅地での、絶対高さの制限。日照を保護するための日影規制。さらに自治体によって内容が異なる、高度地区の制限などがあります。これらの高さ制限と、建ぺい率や容積率の制限が組み合わされて建築可能な建物の大きさが決まります。そのため、指定された建ぺい率や容積率を上限まで使えないケースもあります。また、斜線制限によって建物の上部を斜めにする必要があったり、最上階の天井高が部分的に低くなったりすることもあります。その一方、一定規模以上の敷地で十分な空地を確保した場合などには、容積率や高さ制限の大幅な緩和措置もあり、タワーマンションなどは緩和措置を活用して建てられている場合が多いです。

このように建物を建てる際には様々な規制がかかります。土地を購入する際には、物件情報に記載されている建ぺい率・容積率や建築条件などを必ず確認しましょう。場合によっては規制が緩和される場合がありますので、家を建てる際は専門家に相談して建築可能なサイズを知っておくことも重要です。

（参考資料）リスタ　不動産コラム 他