契約の前から退去の後まで！ 賃貸物件とのつきあい方の流れ

賃貸物件を借りるということは、貸主と契約を結ぶということです。とはいえ、厳密に言えば、普段スーパーやコンビニで物を買うのも立派な契約ではあります。ただ、売買は一回こっきりなのに対して、家を借りるとなるとずっと継続するということで、かなり話が違ってきます。

今回は、そのような賃貸物件の契約から住んでいる途中、解約から退去に至るまで、何をすべきなのかについてまとめてみます。

契約締結まで

社宅や親戚間のように特別な関係がある場合や、URの賃貸住宅のように貸主が自ら契約を結ぶ場合など例外はありますが、小規模な大家さんが自分で契約者を探してくるのも現実的ではないので、ふつうは不動産会社を挟んで探すこととなります。多くは「仲介」として、貸主と借主が契約するのをお手伝いする、という立場にいます。

重要事項説明

不動産会社が賃貸の仲介をする場合、契約する前に、宅地建物取引士による「重要事項説明」が義務付けられています。

「次に掲げる事項」として14項目がありますが、賃貸にまつわるもの、なおかつ重要なものだけピックアップしてみます。

• 建物の権利関係について…サブリース（又貸し）だった場合や元の建物に抵当権がある場合など、借り主の立場に影響することもあります。
• 電気・ガス・水道の整備状況…ときどき「開栓料」などの負担があることもありますが、そのようなものがある場合もここに明記されています。
• 建物の設備について…たまに前の借り主が残していった設備があるケースもありますが、それは大家さんの管理にはなりません。
• やり取りする金額…敷金・礼金・仲介手数料、その他火災保険料や保証料・更新料など、契約にあたって必要となる金額が明記してあります。
• 用途制限…違反すれば契約違反として追い出されることにもなりかねません。
• 解約時の流れについて…どれくらい前に申し出が必要かも決めることとなります。
• 管理会社…何かあった時の窓口となります。
• 原状回復義務について…特に退去時のトラブルとなることが多いので、下でさらに詳しくまとめます。
• その他…特に定めることがある場合、記載してあります。

契約締結

重要事項説明が終われば、次は契約です。多くの内容は重要事項説明と重複していますが、月々の家賃の支払い方法は契約書にしかないのでよく確認しておきましょう。

契約期間中

日頃の生活について

契約にともなって使えるものである以上、契約を守って使うのは当然の話ですが、さらには借り主一般として求められる、法律用語で言えば「善良な管理者の注意義務」というものがあります。たとえば掃除をしなくて汚れが染み付いてしまった、結露を放置したためにカビが生えてしまったなど、入居者がきちんとしていなかったために発生した損傷については、借り主が原状回復をする必要があります。

生活中に発生したトラブルについて

例えば「ガス栓が開かない」とか「屋根から雨漏りがしている」など、借りた家の使用に支障するようなことがあれば、大家さん、あるいは管理会社へと連絡することになります。そして、借主側の責任でない問題（自然に劣化した、台風で壊れた）であれば、一般には大家さん側の負担となります。ただし、契約で取り決めがあればそのとおりになります（実際、壁紙やふすま、畳表のような消耗品については、借主側で適宜修繕することになっていることも多いです）。

物件が売却された場合

賃貸契約は貸主と借主の契約で成り立っていますが、その貸主が別な人に物件を売り払ってしまった場合はどうなるのでしょうか。民法上の原則では、「売買は賃貸借を破る」となっていますが、それでは「気に入らない借り主を追い出すために売却する」ということが可能となるなど、借り主の立場が不安定となってしまいますので、別途で「借地借家法」という法律が定められていて、借り主を保護する内容となっています。

具体的には、実際に建物の引き渡しを受けて生活している場合、入居後にその物件が譲渡されたとしても、敷金を含めて契約がそのまま引き継がれ、借り主として賃貸契約を続けることができます。

ただし、上の条文に「その後」と入っているように、建物を借りた時点で抵当権が付いていた場合、その抵当権には対抗できません（競落した人が「出て行け」といえば出て行かないといけません）。もっとも、いきなりでは準備もできないので、6ヶ月は猶予してもらえることになっています（民法395条）。

契約期限が終わった場合には

ふつう家を借りる契約では、1年なり2年なりの期間が定められて、それを更新するという形となっていることも多いです。地域・物件によっては、更新の際に「更新料」という金銭を支払う必要があることもあります。

では、貸主が「更新しない」と言った場合はどうなるのでしょうか。実は、ふつうの借家の場合、「耐震上問題がある、あるいは道路の敷地にかかるので建物を取り壊す」とか「家賃をずっと滞納している、あるいは生活がデタラメで近隣住民に迷惑をかけている」など、よほどな理由はない限り貸主からの「更新しない」という通知は効力をなしません。さらに、契約が切れてしまっても、「法定更新」といって、「家賃などは同じ条件で、期限のない」契約に更新したものとみなされます。

もっとも、大家さんが「更新しない」というような状況の中で、ギクシャクしたまま住み続けるのも居心地は良くないでしょうし、条件交渉で立ち退き料をもらって引っ越す、というのももちろん選択肢としてありです。

なお、「定期借家権」という制度もあって、こちらでは契約期間が切れればそれまでで、自動更新などがありません。もちろん両者の意向次第では再契約することも可能ではあります。定期借家権の場合、重要事項説明より前に「期限切れで更新がない」旨を書面で通知する必要があります（なければ通常の借家権扱いになります）。

解約から退去まで

解約を申し出るタイミング

賃貸契約は「○年間」というように期間が決まっていますが、たいていの契約だと「借りる側から契約を解除する場合には□ヶ月前までに申し出る」というような旨が入っています。もし急に出て行くことになっても、最低限その期間分の家賃は支払う必要があります。万が一、そうした旨が入っていなかった場合、「契約は契約」ということで、期限満了までの家賃が発生してしまうことがあります（とはいえ、現実問題として転勤のようなやむを得ない事情が発生した場合、大家さんと相談してなんとかしてもらえるとは思いますが）。

法定更新後などのように、契約期間の定めがなかった場合、民法第617条第2項に従って、申し入れから3ヶ月後で契約が終了します。

なお、定期借家権の場合は、借主側からの途中解約も「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」で引っ越さざるをえない場合に限られて、そして申し入れから1ヶ月で終了することとなります（借地借家法 第38条第5項）。

原状回復（東京ルール）

賃貸の家を明け渡したあとは、（取り壊すのでないかぎり）誰かが住むこととなります。ということで、大家さんは部屋の清掃や、時にはリニューアルをすることが必要となります。とはいえ、仮に使わなくてもものは自然劣化するものですし、人が暮らす以上はどれだけ注意していても損耗していくものです。

この「原状回復」に関してトラブルが絶えなかったので、東京都が賃貸紛争防止条例を制定していて、その中で「トラブル防止ガイドライン」を策定しています。賃貸業界では「東京ルール」と呼ばれるようになり、東京都以外でも参考にされることがあります。

東京ルールでは、借家の損耗を「経年劣化」「通常損耗」「借主責任」の3つに区分しています。たとえば、畳が日に焼けるのは誰もいなくても起きる「経年劣化」ですし、テレビや冷蔵庫に接した壁が電気やけしてしまうのも、通常の使用で避けられない「通常損耗」となり、これらは大家さんが負担すべきものです。また、次の入居者を迎えるために行う鍵の交換なども、前の借り主に責任があるわけではないので、大家さんの負担です。

一方、「タバコのヤニがきつくて取れない」とか「ペットが床に傷をつけてしまった」、「レンジ周りの汚れがこびりついて取れない」など、借り主の使い方が悪いために発生した損耗については借主負担となります。