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資産価値が下がる?!知っておきたいマンションの管理費と修繕積立金のヒミツ

マンションを買っても定期的に必要になる、管理費と修繕積立金。目的と額を把握して、安心した暮らしを送りましょう。

マンションを購入すると管理費等のさまざまな費用が必要になります。その中でも特に気を付けておきたいのが管理費と修繕積立金です。ここではマンションを維持するのにかかるコストについて説明を行います。

■管理費と修繕積立金とは?

・管理費
物件の管理にかかる費用で住民が平等に負担します。主に、管理人の人件費や、エレベーターの運転費用・維持費、共用部分の水道光熱費や掃除・点検・修理といった費用や火災保険料など、マンション全体を管理していく上で必要なお金を住民が負担しています。共用施設が充実したマンションであれば、電灯やエアコンなどの光熱費も上がり、庭園や駐車場などの屋外施設があれば、維持費や水道代なども高くなります。
・修繕積立金
老朽化にともなう大規模な修繕や不測の事故などで大掛かりな工事をするには多額の費用必要です。いきなり巨額な工事費用が必要になって請求されても日頃から積立金を貯めておいていざというときに備える必要があります。外壁などの塗替えは、雨に濡れる部分が4年ごと、雨に濡れない部分は6年ごとに実施するのが望ましいとされています。外壁やコンクリート部分の補修、屋上防水の補修など、大掛かりになりがちな工事はおおむね12年周期が目安とされています。修繕積立金は入居後に段階的に費用が上がっていくケースが多く、増税やコストの増加による値上げや、修繕費が足りなくなった場合に値上げが行われる事もあります。

■管理費・修繕積立金の相場はいくら?

管理費と修繕積立金は家の広さや設備・サービスに応じて変わりますが、相場としては1平米あたり200~300円位だと言われています。つまり、70平米のマンションなら管理費と修繕積立金がそれぞれ1万4千円~2万1千円なので、二つの合計は3万~4万円ということになります。これらの費用はマンションの規模や設備の種類などによって金額が左右されます。戸数の少ない物件の場合は1戸あたりの負担が大きくなるため、戸数の多い同様の物件と比べると費用が割高となります。また、高級マンションの場合は管理費・修繕積立金ともに高額になるようです。

■管理費・修繕費は少し余裕をもって

修繕積立金の費用が段階的に上がっていく場合は気をつけておきたいポイントがあります。マンションを購入する場合、管理費・修繕費・駐車場代は住宅ローンとは別に支払わなければなりません。金融機関のほとんどは管理費等を審査基準として考慮していないので、その分を差し引いた借入額を設定しないと後に支払不能の事態に陥る可能性もあります。当初、駐車場代込みで5万円台だった月々の支払いが、修繕積立金が徐々に上がってしまったために気がついたら7万円を超えてしまって支払いが苦しくなってしまったなんてことも…ローン完済までに管理費・修繕費・駐車場代をおおよそいくら支払う必要があるか算出して、それを踏まえた上である程度余裕を持って支払いプランを考える必要があります。

■管理費や修繕積立金は安ければいいってものではない

「管理費や修繕積立金は安いに越したことはない」そう思っていませんか?管理費や修繕積立金が安すぎると、掃除等の日々の管理や適切なメンテナンスが十分に行われなくなります。住み心地が悪くなるだけでなく、中古物件として売りに出される場合にも、買い手側からの印象が悪くなりマイナス評価となる事があります。その結果、資産価値の下落ということにもなりかねません。日々の生活を快適にするためや資産価値を維持するためにも管理費や修繕積立金はある程度かけたほうがよさそうです。

■サービスと金額のバランスを考えて

管理費が高いと共用施設やサービスが充実している事もありますが、自分に不必要なサービスばかりだとただ高いだけになってしまいます。サービスが充実した物件を選び、共用施設やサービスを堪能するか、できるだけ費用を抑えて必要最小限のサービスで負担の少ない物件を選ぶかは個人の考えにも左右されます。高い管理費を払っているのにろくに管理されていないという事もまれにありますので、管理内容や長期修繕計画をチェックする事も重要です。物件を購入する際は、管理費・修繕積立金の内容と金額を把握した上で、自分が望むサービスと費用のバランスが納得のいくものなのか十分に納得できる物件を選びましょう。

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