中古分譲マンションでリフォーム・リノベーションが出来ないなんてことは基本的にありません。但し、マンションによっては、リフォームの内容が制限されたり、確認を怠ったためにリフォーム中にトラブルが発生するなんてこともあります。これから中古分譲マンションを購入して、リフォーム・リノベーションをご検討の方向けにポイントを簡単にまとめてみました。
間取りの変更
ラーメン構造などの構造的に問題がなければ間取り変更は可能です。壁式構造の場合は、コンクリート壁（構造壁）が共用部分となりますので取り除くことができないなどの間取り変更に制約があります。
間建物構造がラーメン構造であること
ラーメン構造は、柱と梁を剛接合して出来ており、室内（専有部分）のほとんどの壁を取り外し、自由に空間を作ることが出来ます。それに対し壁式構造は、室内の壁自体が建物の構造を支えている為、壁の取り外しは基本的にできません。クロスの張替えやトイレ、キッチンなどの設備の入替えだけのリフォームを行う場合は、壁式でも問題はありませんが、プランの変更を検討されている場合は、ラーメン構造のマンションを選んで下さい。
機能リフォームを行う際の注意点
断熱リフォームなどで室内側に内窓を取り付けることは出来ますが、外から見える部分の玄関ドアや外部サッシは共有部分になりますのでリフォームは出来ません。
築年数が古すぎず、できれば昭和56年築以降の大手ゼネコン施工であること
昭和40年代から50年代はじめに分譲されたマンションを、中古×リフォーム、リノベーションする場合は、注意が必要です。これらの年代のマンションは、例えば、配水管が下階住戸の天井裏を通っていることがまれにあり、リフォームの障害となります。昭和56年に建築基準法の改正があり、耐震性が強化された他、この前後でマンションの施工方法が変化し、前記のような施工方法もほぼなくなっています。また分譲当時の施工が悪いと、経年変化もあり床が波打つなど、リフォームの施工に手間取ったり、制約が発生したりします。一概には言えませんが、大手ゼネコンにより施工されたマンションの方が、施工精度が高い場合が多く、無難な選択と言えます。
水まわりの変更
排水管の勾配をとる必要があるために床下空間にゆとりが必要です。そのために水まわりの移動は排水管などの長さとも関係するので変更には検討が必要です。キッチンや浴室の変更は換気扇のダクト経路に注意が必要となります。
電気設備の変更
各住居への電気容量が決められていますので、アンペアアップ変更が出来ない事が多いです。管理規約の確認が必要です。
管理がしっかりしていること
管理は、マンションの資産価値の面においても大切ですが、リフォームする上でも欠かせない要件です。管理がしっかりしていないマンションは、管理規約や管理組合、管理会社の対応があいまいで、リフォーム工事が始まってからトラブルになるケースが少なくありません。管理の善し悪しを判断する為には、長期修繕計画や管理組合の総会の議事録などを閲覧する他、マンションの共用部分（エントランス・植え込み・共用ポスト・自転車置き場など）の維持状況を見るだけでも、ある程度判断をすることが出来ます。
マンションの管理状況のチェック
とりあえず、簡単に判断する方法としては「外見判断」です。実際に行って見て、以下の点を確認します。
「新耐震設計基準」の建物か
1981(昭和56)年6月1日以降に 建築確認の許可が下りている建物は、耐震強度が、現在の新築物件と 同じレベルで建てられています。税制上の優遇もあるので、新耐震基準を満たしている物件を選びたいところです。またマンションの場合、着工から竣工まで １年以上かかるケースがありますので、1982年竣工になっていても確認申請の許可が、1981年6月1日以前の場合がありますので、注意が必要です。ただし、1981年以前に建てられている建物が すべて危険かというと、そんなことはありません。基本的には、中程度（震度５程度）の地震の際には 倒れないように計算されています。新耐震以前の建物については、耐震診断をしているかどうかを管理会社や管理組合に 確認するのもいいでしょう。マンションの耐震診断は、数百万かかる場合もあるので、実際に行っているマンションはまだまだ少ないのが現状ですが、資産価値が高いマンションの中には、耐震補強工事を行っているものもあります。
外観からわかる耐震性能の見分け方（旧耐震建物において）
この物件を購入することが出来るのか?
ローンが組めるか。意外と大きな落とし穴が、資金計画の問題です。中古物件の場合、ローンの借り入れが 新築ほど長期に組めなかったり、建物が借地権の場合は それだけでローンが組めなかったり、職業や収入をもとに 金融機関が審査します。それが通って初めて 購入可能という話になりますので、よく確認する必要があります。基本的には 不動産会社が面倒を見てくれますが、前もって考えておく必要はあるでしょう。設計などを先走りすぎると 無駄骨になる可能性もなります。
リフォーム・リノベーションを行う際に 物件選びのポイントとして挙げられるのが、物件の状態になります。建てられた時代や施工の質、どのような過程を経てきたのかなどを見極めたうえで、リフォーム・リノベーションできる可能性がある物件を しっかりと探る必要があります。
中古マンションなどのリフォームはとても楽しい作業です。新築マンションとは違い、世界に一つだけの、あなたのライフスタイルにあったマンションを創り上げるのですから、楽しくないはずがありません。そんな素敵な中古マンションのリフォームを成功させるためには３つの重要なポイントがあります。
リフォーム工事を行う前段階として、図面でイメージの擦り合わせを行います。ここであなたの理想や要望を徹底的に設計士に伝え、図面を確実なものにしましょう。図面と異なった作りにすることは、余計な時間とお金がかかります。もちろんリフォームをしている途中で「イメージと違う」ということで仕様を変更することもあるでしょうが、まずは徹底的に図面を擦り合わせ、自分の理想の住宅を描いてみてください。「こんなことが出来ないか？」ということを、設計士に伝えるのに躊躇することはありません。相談してみたら意外と簡単に出来た、というケースもあるのです。
図面で徹底的に打ち合わせを行ったら、見積もりと照らし合わせてみましょう。もしかすると、当初の予算よりも大分オーバーしてしまっているかもしれません。予算に応じて、どこを削るか、どこを残しておくかを取捨選択しましょう。
リフォームの工事が始まっても、何回か打ち合わせをする必要が出てきます。そのためにも是非リフォーム工事の現場に何度も足を運んでみて下さい。実際に工事中の現場を見ることで、図面では分からなかった鮮明なイメージがわいてくるはずです。フォーム工事を行う職人さんもやはり人の子。依頼主さんが現場に来てくれた方が気合いが入るものです。いかがでしたでしょうか。リフォームは「夢を現実にする作業」と言ってもいいかもしれません。ぜひ手間を惜しまず、理想の住宅つくりを楽しんで頂ければと思います。
マンションリフォームをお考えなら
執筆：マイスマ制作チーム
